Главное меню
Реклама

`

Точка отсчета срока аренды

В практике земельных отношений последних лет вопрос исчисления срока аренды является одним из наиболее проблемных.

«Уважаемая редакция! Помогите разобраться, с какого момента идет отсчет срока аренды земельного пая — со дня заключения договора или со дня его регистрации?»
Владимир Владимирович Романчук,
с. Скелевая Новоархангельского р-на Кировоградской обл.

В практике земельных отношений последних лет вопрос исчисления срока аренды является одним из наиболее проблемных. Вынесен целый ряд постановлений судов самых разных уровней — от местных до Высшего хозяйственного, Высшего специализированного суда по рассмотрению гражданских и уголовных дел и Верховного Суда Украины. Причем взаимоисключающих: апелляционные и кассационные суды частично или полностью отменяли решения судов низших инстанций, а позиция ВССУ и ВХСУ расходится с позицией ВСУ. А все из-за того, что в законодательстве этот момент четко не прописан. Это провоцирует арендаторов намеренно затягивать процесс регистрации договоров, чтобы подольше пользоваться землей.
Когда вокруг даты начала (и, соответственно, окончания) оговоренного срока аренды земельного пая возникает спор, первым делом следует п­осмотреть в конкретный договор. Как правило, событие, с которого отсчитывается срок аренды, указывается именно в нем. И зачастую арендатор подсовывает селянину договор, составленный в свою пользу, а тот «подмахивает» его, как только договорится об арендной плате — ее размере, форме и сроках выплаты.
Поэтому не приходится удивляться, что чаще всего в договоре оговорено, что отсчет срока аренды начинается с даты его регистрации. Или же этот момент вообще упущен, и тогда спорящие стороны вынуждены обращаться в суды за разъяснением. А разные суды, как уже упоминалось, принимают по этому поводу разные решения.
Наиболее авторитетным среди подобных прецедентов юридическая общественность считает правовую позицию Верховного Суда, которая была изложена в решении судебной палаты по гражданским делам ВСУ по делу №6–162ц13 от 19 февраля 2014 г. (приводится на языке оригинала):

«За змістом статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» … договір оренди землі підлягає державній реєстрації, якщо такий договір укладений. Після державної реєстрації укладеного договору оренди землі він набирає чинності.
Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі, скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору.
Разом із тим, цивільні права та обов’язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося…»

Таким образом, действие договора начинается с момента подписания, а не с момента регистрации.
Но здесь начинается самое интересное: как объясняют юристы, срок действия договора и срок аренды — это не одно и то же. Соответственно, срок действия договора отсчитывается с момента его заключения, а срок аренды — с момента регистрации права аренды в Госреестре прав на недвижимое имущество, поскольку только после такой регистрации возникают право арендатора на использование арендованного участка и его обязанность выплачивать арендную плату.
Поэтому опять нужно смотреть, какая формулировка применена в конкретном договоре: если «срок договора» или «срок действия договора» — отсчет идет со дня заключения, если «срок аренды» — со дня регистрации.

Павел Кулинич, д. ю. н., профессор, зав. сектором аграрного и земельного права Института государства и права НАН Украины:
 — При аренде земли часто путают срок действия договора и срок аренды. Например, в договоре аренды земельного участка указывается, что он заключен на 5 лет. При этом арендатор истолковывает данное условие таким образом, что получил земельный участок в аренду на 5 лет. Пользуясь этим, недобросовестные арендаторы умышленно затягивают регистрацию договоров аренды земли на 2, 3 или даже 5 лет — как у кого получится. А если произошла задержка госрегистрации права аренды, скажем, на 2–3 года, арендатор, ссылаясь на указанное условие договора, утверждает, что именно после регистрации этого права он может еще 5 лет использовать арендованный участок, фактически доведя срок аренды до 7–8 лет. Однако арендодатель должен помнить, что если в договоре аренды указано, что он заключен на 5 лет, то по истечению этого срока, который исчисляется с даты подписания договора, он имеет право требовать возврата земельного участка. Поэтому, если возникает спор, нужно, в первую очередь, смотреть, что сказано в конкретном договоре.
Хочу напомнить, что при составлении договора аренды земли можно (и желательно — чтобы исключить по­следующие споры) четко оговорить, с какого времени исчисляется срок аренды. Если же это не сделано, то по общему правилу срок действия договора отсчитывается с момента его подписания. При этом арендодателю следует избегать включения в договор конкурирующего условия о том, что земельный участок передается в аренду, например, на 5 лет.
Когда верстался номер

23 ноября с. г. Кабинет министров Украины принял постановление №843 «О внесении изменений в Типовой договор аренды земли». П. 12 этого постановления гласит:
«Пункт 43 изложить в следующей редакции:
43. Этот договор вступает в силу с момента его подписания сторонами. Если стороны договорились о нотариальном удостоверении договора, такой договор считается заключенным с момента его нотариального удостоверения».
Данные изменения, естественно, не касаются договоров, заключенных до принятия постановления. Кроме того, типовой договор аренды земли носит рекомендательный, а не обязательный характер, поэтому арендодатель имеет полное право вносить в его текст любые изменения и дополнения, которые сочтет нужным. В частности, настаивать на отсчете срока дей­ствия договора и срока аренды участка с момента подписания договора. Тогда и арендатору не будет смысла тянуть с государственной регистрацией.  

Рубрику ведет Б. Малиновский

Карманный справочник «Определитель ...
Wednesday, 11 March 2015
Справочник карманного формата содержит материалы о самых распространенных в Украине болезнях и вредителях капусты.
Визначник хвороб та шкідників карто...
Wednesday, 11 July 2018
Довідник кишенькоговго формату містить матеріали про найпоширеніші в Україні хвороби і шкідників картоплі.
Thursday, 05 April 2012
Лук одно из древнейших овощных растений. В Египте его выращивали уже в ІV тысячелетии до нашей эры и, по-видимому, всегда на больших площадях, о чем свидетельствуют изображения на древнеегипетских памят...
Friday, 06 April 2018
Крім таких поширених хвороб картоплі, як фітофтороз (Phytophthora infestans) і альтернаріоз (Alternaria solani та A.alternata), досить шкодочинними є ризоктоніоз (Rhizoctonia solani), антракноз (Colletotrichum coccodes) і срібляста парша (Helminthosporium solani)....
Текущий номер
Поиск
Авторизация
Логин
Пароль
Реклама

© Copyright 2009 - Ovoschevodstvo.com All Rights Reserved     |     Дизайн — Свердличенко Алексей     |     Програмирование — Хагшенас Хажир