Главное меню
Реклама

`

Как разорвать договор аренды

За ответом редакция обратилась к эксперту...

В №7–8 в рубрике «Журналистское расследование» была опубликована статья о том, как сравнительно честным способом купить землю. И там упоминалось, что разорвать договор аренды несложно. К сожалению, на практике часто наблюдается другое: люди хотят расторгнуть договоры с агрохолдингами, но не могут. Может, подскажете, как это все-таки сделать?
Владимир Алаватский, г. Болград Одесской обл.

За ответом редакция обратилась к эксперту, комментировавшему статью в предыдущем номере — партнеру юридической фирмы «ОМП» Кириллу Левтерову. И рассказал он следующее.

Арендные отношения в нашей стране очень сложные. Они отягощены частыми изменениями обстоятельств, сменой команд во власти, каждая из которых имеет собственные подходы к формированию правового поля земельных отношений. Во многих случаях продолжают действовать договоры, заключенные в первые годы столетия, когда инвесторов сельхоз­угодья не особо интересовали, а у арендодателей, да и у многих арендаторов не было достаточной правовой грамотности, и даже границы сдаваемых в аренду участков не были вынесены в натуру. Естественно, такие договоры не отражают значительной части тех изменений, которые за минувшие годы претерпело законодательство в сфере земельных отношений, да и сами эти отношения.
Но это еще полбеды. Многие договоры аренды земельных участков (т. н. паев) их собственники — простые сельские люди, преимущественно старики, как говорится, подмахивали не глядя. Ведь землю брали в аренду, как правило, новосозданные агро­фирмы, руководителями которых становились вчерашние председатели колхозов, а им сельчане были склонны верить на слово.
Нередко бывало и похлеще: по­скольку паи обычно сдавали все члены семьи одновременно, договоры за всех подписывал один человек. Так случалось, в частности, когда кто-то успевал умереть, а наследство еще не оформили, кто-то выехал в далекие края или жил недалеко, но не выходил из запоев.
Таким образом, на раннем этапе отношений между собственниками и арендаторами земельных паев низкое качество составления и оформления договоров было очень распространено. Те или иные несоответствия с требованиями законодательства содержали до 90% договоров, заключенных до 2009, а то и до 2011 г. (в зависимости от региона). Затем доля таких документов (в юридической среде их называют «дефект») сократилась, но незначительно — до 70%.
Стоит ли удивляться таким цифрам, если даже в агрофирмах средней руки оформлением договоров аренды земли часто занимается в лучшем случае отдельный сотрудник бухгалтерии, а в худшем — бухгалтер, имеющий массу других обязанностей. Логика руководителей проста: раз арендную плату начисляет и выплачивает бухгалтерия, значит, и договоры аренды пусть оформляет она же. Хотя на самом деле этим должен заниматься профессиональный юрист.
Но бухгалтерия — еще не самый худший вариант. Как показывает практика, качество договоров еще ниже, когда их оформлением занимается лично руководитель. У небольших фермерских хозяйств среди заключенных 10 и более лет назад договоров доля дефектных может составлять 90 и даже 99%. Только документов, в которых кто-то подписывался за других людей, в зависимости от местности бывало до 50–70%.
И сделанные тогда ошибки могут сильно влиять на позиции арендатора сейчас. Дотошный юрист почти всегда найдет в договоре аренды земли целый ряд зацепок. Обычно их столько, что для расторжения договора все использовать не приходится — достаточно 1–2, максимум 3 самых суще­ственных, чтобы добиться решения в пользу клиента.
Например, очень легко признать недействительным договор, который кто-то подписывал за кого-то. Нет настоящей подписи владельца земельного участка — значит, владелец договор не заключал. Суд назначает экспертизу, чтобы установить факт подделки подписи, и дальше все идет по накатанной схеме, ведь подобная практика расторжения договоров аренды уже лет 8 как сформирована.
Часто договоры не соответствуют новым требованиям законодатель­ства, в частности, касательно их обязательных условий. Так, вскоре после последнего расширения списка обязательных условий договора аренды земли, которое произошло в 2011 г., многие продолжали пользоваться типовым договором, не менявшимся с 2007 г., и подписанные документы изначально не отвечали требованиям закона. Такие противоречия между законами и подзаконными актами — обычное явление в Украине.
Нередки и случаи, когда договора не содержат всех обязательных приложений. Само по себе их отсутствие, как правило, к негативному для нынешнего арендатора решению суда не приводит, но вместе с другими аргументами может быть принято во внимание. То же касается и отсутствия обязательных (существенных) условий — оно важно лишь в случае, если тем или иным образом нарушает права или законные интересы (с точки зрения права это не синонимы, между ними проходит четкая граница) собственника земли.
Скажем, арендодатель имеет право требовать от арендатора за свой счет застраховать земельный участок от загрязнения или нанесения вреда, потери плодородия, сдувания ветром части пахотного слоя или еще чего-то. Если в договоре это даже не упомянуто — вот вам и нарушение законного интереса. Участок не «отжали», не изменили втихаря его границы, арендную плату вносили вовремя и в полном объеме, но раз нарушение законного интереса есть, значит, есть и основание для расторжения договора.
Есть и другие примеры нарушения законных интересов:
      не проводилась индексация арендной платы, как этого требует законодательство или сам договор, нет надлежаще задокументированных подтверждений ее выплаты;
      нет приложения, в котором было бы отражено установление границ участка и вынесение их в натуре;
      не обуславливались возможность или, наоборот, запрет внесения права аренды в уставный фонд арендатора.
Вместе с тем, при расторжении договоров аренды земли приходится сталкиваться с препятствиями, причем не всегда юридического характера. Если посмотреть судебную практику, можно прийти к выводу, что половина успеха зависит от квалификации адвоката истца, а другая половина — от пресловутого человеческого фактора. Попробую объяснить его роль на примере нарушения арендатором условий договора.
Даже если подобное нарушение имело место, нужно решение суда, а на отечественные суды у многих граждан (да и у меня тоже) аллергия. В т. ч. из-за того, что судьи стремятся вызывать свидетелей, т. е. простых арендодателей, а те склонны, как только переступают порог суда, «отмораживаться». Нередко люди, которые на каждом углу жаловались на несоблюдение арендатором условий договора, пугаются одной только дежурной фразы судьи об ответственности за дачу ложных показаний и утверждают, что им все исправно платили, отказываясь от своих предыдущих слов.
У больших агрофирм, которые работают с профессиональными юристами, искать дефекты довольно сложно — там доля дефектных договоров может составлять 2, 5, максимум 10%, а среди свежезаключенных стремится к нулю. Хотя и в этом случае можно найти слабые места.
Лучше всего искать их в правилах расчета арендной платы. По закону она должна быть привязана к нормативной денежной оценке участка, которая индексируется в соответствии с индексом инфляции. Часто эти вещи в договорах четко не прописываются, из-за чего возникают разночтения: арендодатель ожидает одного, а арендатор понимает свои обязанности немного по-другому, что и может служить поводом для претензий. На практике это может быть хорошим основанием для расторжения договора аренды земли.
Еще одно распространенное слабое место часто вскрывается, когда перед арендатором встает необходимость доказать, что он платил арендную плату. Тогда первым делом требуют ведомости об оплате, а в них в качестве единиц размера арендной платы нередко указаны тонны зерна, а не денежные суммы, как того требует законодательство. С точки зрения закона это ничто иное, как обман государства как арендатором, так и арендодателем. Так что арендатору приходится либо «рисовать» новую ведомость, факт подделки которой легко определит экспертиза, либо нести ответственность перед налоговиками. А те, узнав о подобном факте, как минимум, доначислят налог и наложат штраф, а могут и уголовное дело возбудить. Остается третий выход: расторгнуть договор добровольно.
В последнее время мои коллеги, работающие на крупные агрокомпании, пытаются включать в договора аренды земли пункт о выплате неустойки в случае досрочного расторжения договора арендодателем.
В теории это пункт правильный. Но на практике львиная доля селян воспринимают его как драконовский и, бывает, дружно поднимаются на защиту односельчанина, с которого требуют неустойку. Особенно, если это делает крупная агрофирма, а не какой-нибудь местный фермер. Так что даже если в договоре есть пункт о неустойке, не отчаивайтесь его расторгнуть, а попробуйте заручиться поддержкой односельчан, общественных или политических активистов, пожалуйтесь журналистам, в конце концов.
Таким образом, слабых мест в действующих арендных отношениях хватает. Их можно найти даже в практике компаний, которые задействуют высококвалифицированных юристов, потому что практику формируют не только они, но в значительной мере и управляющие в каждом конкретном селе. Т. е. на правовую ситуацию значительно влияет человеческий фактор, и грех не использовать это при защите интересов собственников паев. И в общем получается, что возможностей расторгнуть договор аренды земли немало. 

Б. Малиновский

Определитель вредителей и болезней ...
Thursday, 24 March 2016
Карманный справочник Определитель вредителей и болезней огурца
Карманный справочник «Определитель ...
Wednesday, 11 March 2015
Справочник карманного формата содержит материалы о самых распространенных в Украине болезнях и вредителях капусты.
Monday, 11 November 2013
Развитие растений в значительной степени зависит от качественной подготовки почвы и ухода за ней.
Wednesday, 11 January 2017
Культура рассадного томата в открытом грунте требует особого подхода, большого опыта и знаний, начиная от выращивания рассады и заканчивая сбором урожая.
Текущий номер
Поиск
Авторизация
Логин
Пароль
Реклама

© Copyright 2009 - Ovoschevodstvo.com All Rights Reserved     |     Дизайн — Свердличенко Алексей     |     Програмирование — Хагшенас Хажир